1. Warum müssen Sanierungsbeiträge gezahlt werden?
Das Baugesetzbuch schreibt vor, dass im Sanierungsgebiet zur Finanzierung von Sanierungskosten Ausgleichsbeträge erhoben werden. So soll die Allgemeinheit entlastet werden. Die Ausgleichsbeträge entsprechen den sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen. Die Beträge durch die Verbandsgemeinde Weißenthurm namens und im Auftrag der Stadt Weißenthurm erhoben. Dies schreibt § 154 Abs. I Baugesetzbuch (BauGB) vor. Es besteht insoweit kein Ermessensspielraum.
2- Was ist Sinn und Zweck des Wertausgleichs?
Durch die Gesamtmaßnahme der Sanierung wird die Stadt idealerweise aufgewertet und gewinnt wieder an Attraktivität. Wohn- und Geschäftswert und damit auch die Bodenwerte werden in der Folge voraussichtlich ansteigen.
In das Sanierungsgebiet fließt öffentliches Geld für Planung und Vorbereitung der Sanierung aber auch für Ordnungsmaßnahmen (wie z.B. Bodenordnung, Erschließung, Freilegung von Grundstücken) ebenso wie für den Bau von Infrastruktur- und Gemeinbedarfseinrichtungen. Anders gesagt, alles was getan werden muss, damit im privaten wie im öffentlichen Bereich gebaut werden kann oder Modernisierungen erfolgversprechend in Angriff genommen werden können, kann aus Sanierungsmitteln finanziert werden.
Diese ganz erheblichen Sanierungskosten sind nur tragbar, weil die Allgemeinheit, das heißt Bund, Land und Stadt diese zunächst vorfinanzieren und später zum überwiegenden Teil auch übernehmen. Das heißt, dass die Kosten, die die Allgemeinheit übernimmt, meist weit höher liegen als die Einnahmen aus Ausgleichsbeträgen der Anlieger.
Sie als Eigentümer/innen im Sanierungsgebiet haben aber nicht (wie etwa im Erschließungsbeitragsrecht) die tatsächlichen Kosten zu tragen, sondern müssen nur die für Ihr Grundstück über normierte Bewertungsverfahren nachweisbare Bodenwerterhöhung ausgleichen.
Diese Bodenwerterhöhung wurde durch ein Gutachten des Vermessungs- und Katasteramtes Osteifel-Hunsrück über die zonalen Anfangs- und Endwerte nach § 154 (2) BauGB für das Sanierungsverfahren „Stadtkern Weißenthurm“ in der Stadt Weißenthurm ermittelt.
3. Müssen Eigentümer außerhalb des Sanierungebietes auch Ausgleichsbeträge zahlen?
Im Stadtgebiet außerhalb des Sanierungsgebietes werden keine Ausgleichsbeträge erhoben. Allerdings fallen dort für die durchgeführten Maßnahmen die üblichen Erschließungs- und Ausbaubeiträge nach Kommunalabgabengesetz an, um die Kosten im öffentlichen Raum mitzufinanzieren
4. Was wird ausgeglichen:
Die Bodenwerterhöhung durch Sanierungsmaßnahmen ist für jedes einzelne Grundstück zu ermitteln. Es wird dabei geprüft, ob und in welchem Umfang das Sanierungsziel, nämlich die Verbesserung des Gebietes, auch für den Bereich dieses Grundstückes erreicht worden ist.
In Falle der Stadtkernsanierung Weißenturm hat der Gutachterausschuss einen messbaren zonalen sanierungsbeidingten Vorteil lediglich an den Erschließungsanlagen gesehen, wo aufgrund eines erfolgten Straßenausbaus bzw. einer Umgestaltung der Wertvorteil eines (fiktiv ersparten) Ausbaubeitrages zu berücksichtigen ist.
Ziel einer Sanierung ist eine Höherwertigkeit der Gebietsstruktur sowie auch die Verbesserung der Lebensqualität im Gebiet. Der Teil der Werterhöhung, der sich messbar auf den Bodenwert jedes einzelnen Grundstücks auswirkt, soll der Allgemeinheit als Kostenersatz für ihre Aufwendungen zurückgezahlt werden. Der Ausgleichsbetrag entspricht somit der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung, die im Laufe der Sanierung bewirkt worden ist. Die allgemeine (konjunkturell bedingte) Bodenwertsteigerung wird hingegen nicht berücksichtigt.
5. Wie wird der Ausgleichsbetrag für jedes Grundstück ermittelt?
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich Osteifel-Hunsrück beim Vermessungs- und Katasteramt Mayen hat zonale Anfangs- und Endwerte zur Bemessung der Ausgleichsbeträge gemäß § 154 Abs. 2 BauGB für das Sanierungsgebiet „Stadtkern Weißenthurm“ zum Wertermittlungsstichtag 02.10.2019 beschlossen.
Die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Bodenwert, den das Grundstück hätte, wenn eine Sanierung nicht durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen ergibt (Endwert). In bestimmten Fällen kann eine Anrechnung erfolgen (vgl. § 155 Abs. 1 BauGB).
6. Welche Anrechnungstatbestände gibt es:
Gemäß § 155 Abs. 1 BauGB sind auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen:
· die durch die Sanierung entstandenen Vorteile oder Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die bereits in einem anderen Verfahren, insbesondere in einem Enteignungsverfahren berücksichtigt worden sind.
· die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat; soweit der Eigentümer gemäß § 146 Abs. 3 BauGB Ordnungsmaßnahmen durchgeführt hat, sind jedoch die ihm entstandenen Kosten anzurechnen.
· die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises in einem den Vorschriften der Nummern 1 und 2 sowie des § 154 BauGB entsprechenden Betrag zulässigerweise bereits entrichtet hat.
7. Muss man als Eigentümer auch dann zahlen, wenn das eigene Haus nicht mit öffentlichen Mitteln saniert wurde
Ja, denn bewertet wird die Wertsteigerung, die das Grundstück durch die Maßnahmen im öffentlichen Raum, im Wohnumfeld erfahren hat. Es wird nicht die Wertsteigerung des Grundstücks durch Modernisierungsmaßnahmen auf dem eigenen Grundstück erfasst.
8. Was passiert, wenn man Wohnungseigentümer in einem Mehrfamilienhaus ist?
In diesem Falle wird der Bescheid an die Wohnungseigentumsgemeinschaft adressiert, die gemeinschaftlich für die Zahlung des Ausgleichsbetrages haften. Eine Aufteilung nach Eigentumsanteilen hat die Eigentümergemeinschaft selbst zu treffen.
9. Was ist, wenn ich inzwischen mein Eigentum an dem Grundstück aufgegeben habe?
Adressat des Bescheides der Sanierungsbeiträge ist der Eigentümer oder die Eigentümerin, welcher zum Zeitpunkt des Entstehens der Ausgleichsbetragspflicht im Grundbuch stand. Die Ausgleichsbetragspflicht entstand mit der Aufhebung der Sanierungssatzung und somit zum 02.10.2019. Sollten Sie Ihr Eigentum nach diesem Zeitpunkt aufgegeben haben, erhalten Sie trotz allem als zuständiger Adressat den entsprechenden Festsetzungsbescheid.
Soweit Sie aber in ihrem Kaufvertrag weitere privatrechtliche Regelungen bezüglich der Übernahme der Ausgleichs- und Sanierungesbeträge getroffen haben, können sie ggfs. eine Rückförderung der Beträge vom neuen Eigentümer fordern.
10. Wieso erhalte ich im Vorfeld eine „Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung“?
Vor Festsetzung der Ausgleichsbeträge müssen die künftigen Adressaten des Bescheides zur Erhebung eines Ausgleichsbetrages angehört werden. Dies bedeutet, Ihnen wird die Möglichkeit gegeben ggfs. bestehende Anrechnungstatbestände mitzuteilen, die ggfs. eine Auswirkung auf die künftige Festsetzung haben werden. Ihre Eingaben werden dann vor Bescheiderlass geprüft und ggfs. berücksichtigt.